Pièces justificatives autorisées, contrôle des revenus, détection des faux dossiers et critères d'agrément de l'assurance : notre protocole de sélection des candidats.
L'essentiel
À retenir
- La liste des pièces demandables au locataire est fixée par décret et strictement limitative.
- Un contrôle croisé entre bulletins de salaire, avis d'imposition et attestation employeur limite le risque de faux dossier.
- Toute discrimination dans la sélection d'un candidat est pénalement sanctionnée.
- L'agrément par l'assureur loyers impayés constitue un filtre objectif complémentaire à la vérification manuelle.
Un impayé se joue le jour de la sélection du dossier, pas le jour du premier retard. La qualité du locataire est le seul facteur réellement maîtrisable par le bailleur.
Les pièces que vous pouvez exiger
La liste des documents demandables est fixée par décret : tout ce qui n'y figure pas est interdit (RIB, photo, dossier médical, autorisation de prélèvement automatique).
- Une pièce d'identité en cours de validité
- Un justificatif de domicile actuel
- Un justificatif de situation professionnelle : contrat de travail ou attestation employeur
- Des justificatifs de ressources : trois derniers bulletins de salaire, dernier avis d'imposition
- Les mêmes pièces pour la personne se portant caution
Notre vérification en cinq points
- Cohérence du revenu net avec les bulletins et l'avis d'imposition
- Authentification de l'avis d'imposition auprès du service de vérification en ligne
- Appel à l'employeur pour confirmer le poste et l'ancienneté
- Contrôle de la mise en forme des documents : polices, montants, numéros de sécurité sociale
- Analyse du reste à vivre, au-delà du seul ratio de trois fois le loyer
Les signaux d'alerte
- Un dossier transmis en scans retouchés ou de qualité inégale
- Un candidat pressé qui propose de payer plusieurs mois d'avance
- Des bulletins de salaire aux cumuls annuels incohérents
- Un employeur injoignable ou une entreprise sans existence vérifiable
- Un refus de fournir l'avis d'imposition
Ce que vous n'avez pas le droit de faire
Toute discrimination fondée sur l'origine, la situation de famille, l'âge, l'état de santé ou l'apparence est pénalement sanctionnée. La sélection se fonde exclusivement sur la solvabilité et la cohérence du dossier.
L'agrément de l'assurance, arbitre final
Nous ne présentons que des dossiers agréés par l'assureur loyers impayés. C'est un filtre objectif, opposable au propriétaire comme au candidat, et la meilleure garantie d'une location qui se passe bien pendant plusieurs années.
Authentifier les documents fournis
Au-delà de la simple lecture des documents, il est possible de vérifier l'authenticité d'un avis d'imposition via le service de vérification en ligne mis à disposition par l'administration fiscale, à partir du numéro fiscal et de la référence de l'avis. Cette étape prend quelques minutes et élimine une part significative des faux dossiers.
Un contrôle de cohérence entre le montant net imposable figurant sur l'avis d'imposition et les bulletins de salaire fournis permet également de détecter des incohérences révélatrices d'un montage frauduleux, notamment lorsque les montants ne correspondent pas d'un document à l'autre.
Le poids du reste à vivre dans l'analyse
Le seul ratio de trois fois le loyer ne suffit pas à apprécier la solvabilité réelle d'un candidat : un salarié percevant un revenu élevé mais assumant déjà un crédit important ou une pension alimentaire peut présenter un reste à vivre insuffisant, malgré un ratio favorable en apparence.
Une analyse plus fine, intégrant les charges déclarées et la stabilité de l'emploi, permet d'affiner la décision au-delà du simple calcul automatique appliqué par certains outils de scoring locatif.
Le cadre légal de la non-discrimination
La loi interdit explicitement toute sélection fondée sur des critères autres que la solvabilité et la cohérence du dossier : origine, sexe, situation de famille, état de santé, orientation sexuelle ou opinions politiques ne peuvent en aucun cas justifier un refus de dossier.
Un refus doit toujours pouvoir être justifié par un élément objectif du dossier (revenus insuffisants, pièces manquantes, incohérences constatées), consigné par écrit, afin de pouvoir être présenté en cas de contestation ultérieure.
Le double regard du mandataire et de l'assureur
Un cabinet de gestion qui contrôle systématiquement les dossiers avant de les présenter au propriétaire ajoute un filtre professionnel à la vérification initiale, réduisant le risque d'erreur d'appréciation liée à l'urgence de reloger rapidement un bien vacant.
L'agrément final par l'assureur loyers impayés constitue un troisième filtre, fondé sur des critères objectifs et documentés, qui protège à la fois le propriétaire et le candidat retenu contre tout désaccord ultérieur sur la solvabilité du dossier.
Notre engagement
Comment Avantage Gestion vous accompagne
Avantage Gestion, cabinet implanté place des Martyrs à Clichy, applique ces règles chaque jour pour les propriétaires des Hauts-de-Seine : sélection des locataires, baux conformes, encaissement des loyers, suivi des travaux et des diagnostics. Avec Avantage Gestion, vous avez un interlocuteur unique qui connaît votre bien.
Questions fréquentes
Les réponses utiles
Peut-on demander un extrait de compte bancaire à un candidat locataire ?
Non, ce document ne figure pas dans la liste réglementaire des pièces autorisées et sa demande est interdite, quelle que soit la justification avancée.
Comment vérifier l'authenticité d'un avis d'imposition ?
L'administration fiscale met à disposition un service de vérification en ligne permettant de confirmer l'authenticité d'un avis à partir de sa référence, sans nécessiter d'accès au compte du contribuable.
Un employeur peut-il refuser de confirmer les informations d'un salarié ?
Un employeur n'est pas légalement tenu de répondre, mais un refus injustifié ou une entreprise injoignable constitue un signal d'alerte à prendre en compte dans l'analyse du dossier.
L'expertise Avantage Gestion
Cet article est rédigé et vérifié par l'équipe Avantage Gestion, cabinet implanté à Clichy et spécialisé dans la gestion locative. Les informations réglementaires sont générales et doivent être vérifiées selon la date et la situation du bien.